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Die Schere zwischen Nachfrage und Angebot klafft immer weiter auseinander – Büro-Vermietungsmarkt in den Big 7 auch zur Halbzeit des Jahres dynamisch





Die deutsche Wirtschaft ist auch zum Ende des
zweiten Quartals in einer guten Verfassung und setzt ihren Höhenflug
fort. Die Unternehmen beurteilen ihre aktuelle Lage immer noch sehr
gut – der Ifo-Geschäftsklimaindex stieg im Juni weiter von 114,6 auf
115,1 Punkte und überbot damit den Rekordwert des Vormonats.
Gleichzeitig sank die Arbeitslosenquote mittlerweile auf die Hälfte
des Wertes in 2005. Auch in punkto Erwartung hat sich die Stimmung
auf den deutschen Chefetagen wieder verbessert, der Aufschwung sollte
sich insofern auch 2017 fortsetzen. Was noch zu Beginn des Jahres zu
potenziell „disruptiven“ Brandherden erklärt wurde, wie die Wahlen in
den Niederlanden und Frankreich, Brexit, Populismus und Abschottung,
hat sich zumindest relativiert.

„Die Entwicklungen der letzten Monate machen deutlich, dass
politische Ereignisse kurzfristig für Verwerfungen oder Unsicherheit
sorgen können, langfristig die fundamentalen Fakten aber die
entscheidende Rolle spielen. Und diese stellen sich mit weiter
niedrigen Zinsen, fallenden Ölpreisen und den zum US-Dollar
unterbewerteten Euro nach wie vor günstig für die heimische
Wirtschaft dar und sie befeuern sowohl den Export als auch die
Kaufkraft der Verbraucher. Eine Aufhellung der Konjunktur im Euroraum
kommt dazu, insbesondere in den Schwergewichten Frankreich und
Spanien, so dass mögliche und weiter vorhandene Risiken derzeit
ausgeblendet werden und keine Chance haben, sich nachhaltig zu
entfalten“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Tschammler weiter: „Niedrige Zinsen gepaart mit positiven
Wachstumsraten – ein Szenario, das man in dieser Form und zumindest
über einen solch langem Zeitraum in keinem Volkswirtschaftslehrbuch
findet. Da liegt es nahe, warnend den Finger vor einer Wende oder gar
einem Absturz zu heben. Und angesichts der durchaus nach wie vor
vorhandenen globalen Risiken mag man geneigt sein, dieser Warnung
zuzustimmen. Selbst wenn es freilich Korrekturen geben sollte,
rezessive Tendenzen sind aktuell weit und breit nicht in Sicht und so
bleibt auch für die deutschen Büro-Vermietungsmärkte die Gemengelage
insgesamt weiterhin positiv.“

Nachfrage auf deutschen Büromärkten mit 1,84 Mio. Quadratmeter auf
hohem Niveau

Auch im zweiten Quartal haben sich alle zum Jahresauftakt
festgestellten Trends und Entwicklungen bestätigt. Die Zeichen bei
den meisten Unternehmen stehen nach wie vor auf Expansion, gepaart
mit der Suche nach einer Verbesserung der aktuellen Büroausstattung.
„Immer öfter und immer drängender stehen neue Arbeitsplatzkonzepte,
die dem Wunsch der Mitarbeiter nach mehr Flexibilität nachkommen, im
Vordergrund der Umzugsentscheidungen. Und die aktuell gute
wirtschaftliche Lage und die guten Perspektiven befördern diesen
Perspektivwechsel in den Unternehmen. Die Arbeits- und Bürofläche ist
dabei nicht mehr nur Kostenfaktor, sondern Teil einer nachhaltigen
Strategie zur Mitarbeitermotivation, -gewinnung und zur Steigerung
der Produktivität“, betont Timo Tschammler.

Ein Spiegelbild dieses Veränderungsprozesses in der Arbeitswelt
sind die Anbieter von Co-Working Flächen. Vor allem in Hamburg und
München haben sich diese im Verlauf des Jahres sehr expansiv gezeigt.
Mindspace, WeWork und Co haben aber auch für die anderen Städte
zahlreiche Standortpläne, so dass von Seiten dieser Nutzergruppe auch
in der zweiten Jahreshälfte eine hohe Nachfrage ausgehen wird.
Limitierend auf potenzielle Flächenwechsel wirkt jedoch immer stärker
das Angebot, das sich in allen Städten weiter verknappt. „Längst
nicht alle Umzugspläne können also realisiert werden“, so Tschammler.
Der Umsatz in den Big 7 von 1,84 Mio.m² am Ende der ersten sechs
Monate bewegt sich zwar auf dem sehr hohen Niveau des Vorjahres,
zeigt sogar ein um mehr als 17 % höheres Volumen als der
5-Jahreschnitt der jeweils ersten Halbjahre 2012-2016. „Das Potential
ist aber eigentlich größer, gäbe es mehr Flächenauswahl“, ergänzt
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Erfreulich auch die Entwicklung bei den großen Vertragsabschlüssen
jenseits der 10.000 m². Summierten sich insgesamt 12 Deals dieser
Größenordnung im Vergleichszeitraum des Vorjahres auf knapp 229.000
m², so sind es 2017 16 Abschlüsse mit immerhin 375.000 m². Zusammen
kommen sie auf über 20 % des gesamten Quartalsumsatzes.

In der geographischen Analyse hat es im Vergleich zu den ersten
drei Monaten des Jahres nur geringfüge Veränderungen gegeben. München
bleibt mit einem Umsatzvolumen von ca. 418.000 m² auf Platz eins, vor
Berlin mit gut 397.000 m². Und während die Statistik in München im
1-Jahresvergleich ein Plus von fast 8 % ausweist, reduzierten sich in
der Hauptstadt die Vermietungen und Eigennutzungen um knapp 10 %.
„Dies sollte aber nicht überbewertet werden. Das absolute Volumen ist
nach wie vor sehr hoch und zeugt von einem anhaltend dynamischen
Büromarkt“, betont Scheunemann.

Die beste 12-Monats-Performance zeigte am Ende des ersten
Halbjahres wieder Hamburg. In der Hansestadt legte der Umsatz um 19 %
auf 300.000 m² zu. Ebenfalls im Plus notierten Düsseldorf mit 9 % und
Stuttgart mit 7 %. Köln ist neben Berlin die Hochburg mit einem
rückläufigen Umsatzvolumen; in der Dommetropole am Rhein fällt der
Vergleich mit dem Vorjahr mit 29 % sogar recht kräftig aus. Und
Frankfurt? Der Vermietungsmarkt in der Bankenmetropole kommt so
langsam wieder in Schwung. Aus dem Minus im ersten Quartal ist im
Verlauf der Monate April bis Juni ein Plus von knapp 8 % geworden.
„Echte Brexit-Effekte im Sinne von Neuanmietungen haben sich auch im
zweiten Quartal noch nicht eingestellt“, so Scheunemann. Es bleibe
also augenblicklich noch bei vielen Spekulationen, Unsicherheiten und
Hoffnungen.

„Auch im zweiten Halbjahr 2017 sollte die Dynamik am deutschen
Büromarkt anhalten. Wir rechnen mit einem weiteren positiven Schub
für die Nachfrageentwicklung der sieben deutschen
Immobilienhochburgen. Auf Basis des aktuellen Umsatzvolumens und der
noch anstehenden konkreten Anfragen im Markt erhöhen wir unsere
Prognose für das Gesamtjahr. Ein Ergebnis von 3,5 – 3,7 Mio. m²
erscheint aus heutiger Sicht erreichbar“, unterstreicht Timo
Tschammler. Und weiter: „Die gute Konjunktur und das Volumen
auslaufender 10-Jahres-Mietverträge aus dem Boomjahr 2007 ließe
sicherlich ein noch höheres Volumen zu, aber das knappe Angebot
zwingt viele Unternehmen, Vertragsverlängerungen in Bestandsflächen
zu akzeptieren oder verlängert den gesamten Suchprozess, so dass es
entsprechend zu zeitlichen Verschiebungen von Mietvertragsabschlüssen
kommt.“

Leerstand sinkt deutlich weiter – Mangel an Neubauflächen bleibt
markant

Der Büroflächenleerstand ist in allen Big 7- Märkten auch im 2.
Quartal weiter gesunken und liegt bei 4,7 Mio. m². Dies entspricht
einer Leerstandsquote von 5,1 %. „Der Abbau von kurzfristigen
Anmietungsoptionen für Unternehmen schreitet weiter und mit erhöhter
Dynamik voran. So hat sich das Angebot dieser kurzfristig verfügbaren
Flächen innerhalb der letzten 12 Monate um weitere fast 777.000 m²
reduziert. Wenn dieses Tempo beibehalten wird, wird in Kürze die 5
%-Marke beim Leerstand unterschritten“, so Scheunemann. Der
offensichtlichste Flächenmangel zeigt sich nach wie vor in Stuttgart.
Am Neckar haben sich die Leerstände im 12-Monatszeitraum um 29 %
reduziert, die Leerstandsquote ist weiter auf 3,1 % zurückgegangen.
Neubauflächen sind faktisch derzeit kaum vorhanden. „Die
Schwabenmetropole steht nur exemplarisch für die anderen Hochburgen.
Stetiges Umsatzwachstum und sinkendes Neubauvolumen, das passt auf
Dauer einfach nicht zusammen und führt zu teilweise gravierenden
Nachteilen für die Wirtschaftsperformance einer Stadt“, so
Tschammler.

Über alle sieben Hochburgen hinweg wurden im ersten Halbjahr etwas
über 400.000 m² Bürofläche fertiggestellt, ein Minus von fast 20 %
gegenüber dem ersten Halbjahr 2016. Dabei zeigen sich deutliche
regionale Unterschiede. In Berlin hat sich das Neubauvolumen
vervierfacht, in Düsseldorf stieg es um über 70 % an. Dennoch sanken
auch in diesen beiden Städten die Leerstände. In den ersten sechs
Monaten waren es in den Big 7 nur noch 69.000 m² (17% vom
Fertigstellungsvolumen), die übrigen Flächen wurden für Eigennutzer
errichtet oder waren bei Fertigstellung bereits vermietet. Immerhin
sollen bis Ende 2017 weitere 602.000 m² neue oder umfassend sanierte
Büroflächen neu auf den Markt kommen. Etwas über 203.000 m² (rund ein
Drittel) sind davon aktuell noch frei. „Auch für 2018 rechnen wir mit
einer Flächenpipeline in ähnlicher Größenordnung wie 2016 und 2017.
Auf den akuten Angebotsmangel können umzugswillige Unternehmen nur
insofern reagieren, indem sie sich bereits jetzt Flächen in
Projektentwicklungen sichern. Mittlerweile reichen diese
Vorvermietungen bereits bis ins Jahr 2020 hinein“, betont Helge
Scheunemann.

Druck auf die Spitzen- und Durchschnittsmieten hält an

Im Vergleich zum ersten Quartal 2017 haben die Spitzenmieten in
Hamburg, München und Stuttgart in den Monaten April bis Ende Juni
nochmals leicht angezogen, jeweils um 50 Cent. Für die übrigen vier
Hochburgen haben sich die Mieten auf ihrem jeweiligen Stand
eingependelt. In der 12-Monats-Betrachtung konnten die Berliner
Spitzenmieten um fast 10 % zulegen, in Stuttgart ging es um mehr als
7 % rauf, Hamburg und München verzeichneten ein Plus von jeweils 4 %.
Keine Veränderung gab es in Köln und Düsseldorf, in beiden
Rheinstädten verharrte die Spitzenmiete auf ihrem Vorjahresniveau.
Insgesamt wird bis Ende des Jahres mit einem weiteren Anstieg der
Mieten gerechnet.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex für die Big 7 hat nach den ersten
sechs Monaten 192,4 Punkte erreicht und damit den höchsten Wert seit
dem ersten Quartal 2002. Für die erste Jahreshälfte ergibt sich damit
ein Plus von 1,4 %. Der weitere Leerstandsabbau lässt die
Nettoabsorption auf Jahressicht auf 900.000 m² ansteigen, in der
Folge könnte bei den Büromieten über alle Hochburgen hinweg bis
Jahresende ein Wachstum von 2,7 % zu notieren sein. Damit schlüge für
das Gesamtjahr 2017 ein Plus von 4,1% gegenüber 2016 zu Buche.

In der gleichen Größenordnung erwarten wir ein
Gesamtjahreswachstum bei den Durchschnittsmieten.

Pressekontakt:
Dorothea Koch, Tel. 069 2003 1007, dorothea.koch@eu.jll.com

Original-Content von: Jones Lang LaSalle SE (JLL), übermittelt durch news aktuell

Kurz-URL: http://www.88finanz.de/?p=1507771





Erstellt von an Jul 5 2017. geschrieben in Allgemein, Zinsen. Sie können allen Kommentaren zu diesem Artikel folgen unter RSS 2.0. Sie können einen Kommentar schreiben oder einen trackback setzen zu diesem Artikel

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