In 43 Regionen liegt der Aufschlag für eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung im mittleren Preissegment unter 100.000 Euro
Sehr hohe Preisaufschläge in den Kreisen Miesbach und Garmisch-Partenkirchen Im Segment der Luxus-Wohnungen liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen im mittleren Preissegment
Für den Kauf einer Neubauwohnung in Deutschland zahlen Interessierte im Schnitt fast überall mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung. In 49 Regionen beträgt der Aufpreis für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment sogar mindestens 180.000 Euro. Ausnahmen betreffen die Landkreise in Küstennähe wie Nordfriesland, Rostock und Leer: Hier sind Neubauten günstiger als Bestandswohnungen. Im oberen Segment – den teuersten zehn Prozent der Angebote – gehören mit Friesland und Wittmund noch zwei weitere Ferienregionen zur Liste der Sonderfälle. Dies sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“.
In einigen Regionen kann sich der Kauf eines Neubaus trotz höherer Preise langfristig lohnen. Denn ältere Eigentumswohnungen müssen oft umfangreich saniert oder energetisch modernisiert werden. Expertinnen und Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) haben für den Postbank Wohnatlas die regionalen Preisunterschiede zwischen Neubauten, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt wurden, und vergleichbaren Bestandswohnungen analysiert. Dafür haben sie auf Basis der Angebote des Jahres 2025 die Preisdifferenzen für 70 Quadratmeter große Eigentumswohnungen in zwei Preiskategorien berechnet. Im mittleren Preissegment werden die mittleren Preise (Mediane) aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt. Der Median gibt den jeweils mittleren Wert aller Preise an, die vorab nach aufsteigender Größe sortiert wurden. Ober- bzw. unterhalb des Medians liegen somit jeweils 50 Prozent der Werte. Im oberen Preissegment wurden die teuersten zehn Prozent der Preise von Neubau- und Bestandswohnungen miteinander verglichen. Nebenkosten blieben außen vor.
Mittleres Preissegment: In 49 Regionen besteht eine große Preisdifferenz
In 49 von insgesamt 400 untersuchten deutschen Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment ein Preisaufschlag von 2.570 Euro oder mehr je Quadratmeter fällig. Gegenüber einer vergleichbaren Bestandswohnung zahlen Käufer*innen dort einen Aufpreis von mindestens 180.000 Euro. An der Spitze der Liste stehen gleich drei Regionen aus Bayern: Im Landkreis Miesbach beträgt der Aufpreis 422.892 Euro, dahinter folgen der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 373.126 Euro und die kreisfreie Stadt Erlangen mit 307.461 Euro Zuschlag für Neubauwohnungen im Vergleich zu Bestandsbauten. Auf den Plätzen dahinter liegen mehrere Großstädte. Stuttgart auf Rang vier ist als einzige Metropole der „Big 7“ unter den zehn Regionen mit den höchsten Preisaufschlägen vertreten. Hier beträgt der Neubauzuschlag 261.878 Euro. Als Vertreterin aus dem Nordosten Deutschlands belegt Schwerin (Mecklenburg-Vorpommern) den fünften Platz. Der Aufschlag beläuft sich in der Landeshauptstadt auf durchschnittlich 260.472 Euro.
In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-Quadratmeter-Wohnungen im mittleren Preissegment 2025 am höchsten, in Euro*
Stadt oder Landkreis**/Quadratmeterpreis Bestand/Quadratmeterpreis Neubau/Differenz mittleres Preissegment
Miesbach, Lkr./6.860/12.902/422.892
Garmisch-Partenkirchen, Lkr./5.789/11.120/373.126
Erlangen, kreisfreie Stadt/4.130/8.523/307.461
Stuttgart, Landeshauptstadt/4.505/8.246/261.878
Schwerin, kreisfreie Stadt/2.416/6.137/260.472
Krefeld, Stadt/2.333/6.003/256.866
Chemnitz, Stadt/1.162/4.700/247.677
Uckermark, Lkr./1.394/4.802/238.520
Mainz, kreisfreie Stadt/4.183/7.462/229.570
Oberhavel, Lkr./3.445/6.681/226.537
*Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise ohne Nebenkosten
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im mittleren Preissegment
Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI.
„Vielerorts trifft ein knappes Angebot für Bauland auf hohe Baukosten. In einigen Regionen mit erheblichen Preisaufschlägen für Neubauten können Bestandswohnungen daher selbst unter Berücksichtigung der Sanierungskosten günstiger sein“, sagt Manuel Beermann, verantwortlich für das Immobiliengeschäft bei der Postbank. „Bei Wohnungsangeboten aus dem Bestand können Kaufinteressierte wichtige Faktoren wie Raumaufteilung, Lichtverhältnisse und Lärmbelastung direkt in Augenschein nehmen, anstatt sie sich anhand von Plänen nur vorzustellen. Wer Fachleute hinzuzieht, kann mögliche Mängel an der Bausubstanz, den Elektroinstallationen oder der Dämmung vor dem Kauf erkennen und bewerten.“
In 43 Regionen sind die Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand im mittleren Preissegment hingegen geringer. Dort zahlen Käufer*innen durchschnittlich maximal 100.000 Euro für die 70 Quadratmeter große Neubauwohnung, das entspricht 1.430 Euro je Quadratmeter. Besonders niedrig sind die Aufpreise in Ferienregionen an den Küsten – acht davon zählen zu den zehn Regionen mit den geringsten Preisdifferenzen. An der Spitze stehen drei Küsten-Landkreise, in denen Neubauwohnungen sogar preiswerter sind als Bestandsimmobilien. Der Grund: Wer in den Küstenregionen eine Wohnung im mittleren Preissegment in attraktiver Lage sucht, wird eher bei Bestands- als bei Neubauten fündig. Im Landkreis Nordfriesland mit den Ferieninseln Amrum, Föhr und Sylt zahlen Neubau-Fans 53.444 Euro, im Landkreis Leer mit der Insel Borkum sind es 29.988 Euro und im Landkreis Rostock mit Ostseebädern wie Kühlungsborn und Heiligendamm 14.062 Euro weniger für zwischen 2023 und 2025 fertiggestellte Eigentumswohnungen im Vergleich zu Bestandsbauten.
Im Landkreis Wittmund (Rang vier) gibt es zwar einen Aufschlag, dieser beträgt jedoch nur rund 30.000 Euro. Auch in den Landkreisen Aurich (30.890 Euro), Friesland (36.252 Euro) und Vorpommern-Greifswald (59.282 Euro) sowie der Stadt Rostock (37.333 Euro) sind Bestandswohnungen nur geringfügig günstiger als Neubauten.
Luxuswohnungen: Besonders hohe Preisaufschläge in 66 Gebieten
Im oberen Preissegment, den teuersten zehn Prozent der Angebote, liegen die durchschnittlichen Aufschläge für Neubauten unter denen des mittleren Preissegments. In den 66 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden zahlen Käufer*innen für eine neu errichtete 70-Quadratmeter-Wohnung mindestens 160.000 Euro, also 2.285 Euro je Quadratmeter mehr als für eine vergleichbare Bestandswohnung.
In diesen zehn Regionen waren die Preisdifferenzen zwischen Neu- und Bestandsbauten für 70-Quadratmeter-Wohnungen im oberen Preissegment 2025 am höchsten, in Euro*
Stadt oder Landkreis**/Quadratmeterpreis Bestand /Quadratmeterpreis Neubau /Differenz oberes Preissegment
Miesbach, Lkr./12.917/19.956/492.750
Nordfriesland, Lkr./12.847/18.121/369.179
Garmisch-Partenkirchen, Lkr./8.636/13.497/340.256
Stuttgart, Landeshauptstadt/6.406/10.962/318.931
Rendsburg-Eckernförde, Lkr./4.538/8.791/297.716
Hochtaunuskreis, Lkr./5.663/9.850/293.111
Potsdam-Mittelmark, Lkr./5.268/9.290/281.540
Hamburg, Freie und Hansestadt/9.917/13.750/268.333
Krefeld, Stadt/3.484/7.249/263.540
Plön, Lkr./6.073/9.572/244.900
*Nur Landkreise und kreisfreie Städte mit mindestens zehn Daten zu Neubauten (Baufertigstellung 2023-2025) in 2025; Kaufpreise ohne Nebenkosten
**Sortierung nach Differenz Neubau zu Bestand einer 70-Quadratmeter-Wohnung im oberen Preissegment
Quellen: Value AG Marktdatenbank (2026); Berechnungen und Darstellung HWWI
Die höchste Differenz im Luxussegment verzeichnet wie auch bei den mittelpreisigen Immobilien der bayerische Landkreis Miesbach mit 492.750 Euro. Auch die bayerische Urlaubsregion Garmisch-Partenkirchen (340.256 Euro) sowie die Städte Stuttgart (318.931 Euro) und Krefeld (263.540 Euro) waren bereits im mittleren Preissegment unter den Top 10 vertreten.
Ganz anders Nordfriesland: Die Region an der Nordsee hatte im mittleren Preissegment einen großen Preisvorteil für Neubauwohnungen, im Hochpreissegment hingegen den zweitgrößten Aufschlag für Neubauten (369.179 Euro). Auch neu im Ranking: Die Landkreise Rendsburg-Eckernförde, Plön, Hochtaunuskreis und Potsdam-Mittelmark sowie der Stadtstaat Hamburg. Sie alle sind zwar unter den höchsten zehn Aufschlägen für hochpreisige Neubauwohnungen vertreten, allerdings nicht in den Top 10 im mittleren Preissegment.
„Interessierte mit einem größeren Budget können teilweise auch neu gebaute Wohnungen in Meernähe oder Innenstadtlage finden, zahlen dafür aber auch bei den ohnehin hohen Kaufpreisen noch einen beachtlichen Zuschlag“, erklärt Beermann. „In vielen Ferienregionen und Metropolen sind jedoch weder im mittleren noch im höheren Preissegment genug Neubauten in guter Lage zu finden. Die abgelegenen neueren Immobilien sind dann günstiger als die Bestandswohnungen in attraktiver Lage. Das zeigt: Kaufinteressierte sollten nicht nur das Baujahr im Blick haben, sondern alle Vor- und Nachteile wie Lage oder Ausstattung der Eigentumswohnung mit ihren persönlichen Präferenzen abgleichen.“
In den Landkreisen Aurich (-529.065 Euro), Leer (-271.121 Euro), Friesland (-255.879 Euro) und Wittmund (-140.295 Euro) an der Nordsee sowie im Landkreis Rostock (36.257 Euro) an der Ostsee sind Neubauten im oberen Preissegment im Durchschnitt günstiger als Bestandsimmobilien.
Insgesamt gehören 81 Landkreise, Groß- und Mittelstädte zu den Regionen mit geringen Aufschlägen für Neubauten im oberen Preissegment. Hier beträgt die Differenz einer zwischen 2023 und 2025 gebauten Wohnung sowie einer älteren Immobilie weniger als 75.000 Euro. Jenseits der Küstenregionen betrifft das auch die bayerischen Landkreise Kronach (19.137 Euro) und Neustadt an der Waldnaab (18.651 Euro) sowie die Stadt Bamberg (17.160 Euro). Im Eifelkreis Bitburg-Prüm und dem Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge kosten Neubau- und Bestandswohnungen durchschnittlich etwa gleich viel.
„Bei geringen Preisunterschieden haben Neubauten vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise. Angesichts steigender Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten lässt sich so langfristig Geld sparen. Außerdem entfallen in der Regel auf absehbare Zeit zusätzliche Sanierungskosten etwa für Dach, Elektrik oder Heizung“, sagt Beermann.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den sechsten Studienteil des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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