Sommerzeit ist Reisezeit. Wie jedes Jahr zieht es
dann viele Bundesbürger ins Ausland. Manchen gefällt es an ihrem
Urlaubsort so gut, dass sie bereits dort über den Kauf einer
Ferienimmobilie nachdenken. Auch die Finanzkrise hat eine Geldanlage
in Grundeigentum zunehmend attraktiv gemacht und gleichzeitig die
Immobilienpreise in vielen Urlaubsländern fallen lassen. Doch
Achtung: Andere Länder, andere Sitten – das gilt auch für den Kauf
einer Auslandsimmobilie!
Häufig, aber nicht in allen Ländern, ist beim Immobilienkauf im
Ausland die Einschaltung eines Notars vorgeschrieben. Insbesondere
die skandinavischen Länder Dänemark, Schweden und Norwegen oder auch
die USA und England kennen keinen öffentlichen Notar, der als
neutrale Amtsperson beide Vertragspartner berät und die
Ausgewogenheit der Verträge prüft. In diesen Ländern müssen daher
Käufer und Verkäufer jeweils einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung
ihrer Interessen beauftragen, um nicht von der anderen Seite
übervorteilt zu werden.
„Doch auch in den Ländern mit Notariat können die Aufgaben des
Notars andere sein als die eines Notars in Deutschland“, warnt Daniel
Wassmann von der Notarkammer Pfalz. So entwirft der griechische Notar
seine Urkunden im Regelfall nicht selbst und übernimmt daher keine
allgemeine Rechtsberatung zur Vertragsgestaltung. Ein spanischer oder
französischer Notar hingegen fertigt zwar den Vertragsentwurf, doch
ist in diesen Ländern zusätzlich ein privatschriftlicher Vorvertrag
üblich, der bereits rechtliche Wirkungen entfalten kann. Wassmann:
„Informieren Sie sich über die rechtlichen Gegebenheiten in dem
jeweiligen Land, bevor Sie einen –Vorvertrag– unterschreiben. Sonst
kann bereits dieser Vorvertrag Ihnen bindende Verpflichtungen
auferlegen, die Sie – entsprechend beraten – nicht eingegangen
wären.“
Das Grundbuch ist nicht überall so verlässlich wie in Deutschland.
Beispielsweise gibt es in den USA zwar ein ähnliches Register, doch
kann auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Eintragungen nicht
vertraut werden. „Wer eine Ferienwohnung in Florida erwerben möchte,
muss deshalb eine Versicherung (sog. title insurance) abschließen“,
rät Wassmann. „Nur durch diese ist der Käufer vor dem finanziellen
Verlust geschützt, wenn der Verkäufer gar nicht Eigentümer der
Wohnung war oder auf dieser noch höhere Belastungen ruhten als
zunächst angenommen.“
Schließlich ist gerade bei Altersruhesitzen oder langfristigen
Geldanlagen an die besonderen Risiken im Todesfall zu denken: „Für
die Auslandsimmobilie gilt häufig das Erbrecht sowie das
Erbschaftsteuerrecht des Liegenschaftsstaats“, weiß Wassmann. Dieses
kann sich vom deutschen Recht erheblich unterscheiden, gerade auch
was Pflichtteilsrechte von nahen Angehörigen und Steuerfreibeträge
angeht. Zudem besteht die Gefahr, dass die ausländische Rechtsordnung
ein deutsches Testament nicht anerkennt. „Insbesondere romanische
Länder wie Italien kennen keine gemeinschaftlichen Testamente“, so
Wassmann weiter. Weshalb das in Deutschland häufig gewählte sog.
Berliner Testament dort zu ungewollten Schwierigkeiten führen kann.
„Eine rechtzeitige erbrechtliche Beratung beim Notar ist bei
Auslandsimmobilien daher unbedingt zu empfehlen.“
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