Wer gut verdient und bereits Vermögen aufbaut, stellt sich früher oder später die Frage, welche Rolle Immobilien dabei spielen können. Etem Kalyon von Kalyon Immobilien zeigt, warum sanierungsbedürftige Wohnungen für Kapitalanleger interessant sein können und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit das Modell zur eigenen Situation passt.
Zwischen einem ETF-Sparplan und der ersten eigenen Kapitalanlageimmobilie liegt für Anleger ein spürbarer Unterschied. Wer bisher regelmäßig investiert, ist es gewohnt, mit überschaubaren Beträgen Vermögen aufzubauen. Bei einer Immobilie steht dagegen auf einmal eine deutlich größere Summe im Raum. Gleichzeitig ist der Markt für Einsteiger schwerer zu überblicken: Welches Objekt passt überhaupt? Wem kann man vertrauen? Und woran erkennt man, ob sich die Immobilie wirklich lohnt? Genau an diesem Punkt zögern selbst Menschen, die finanziell gut aufgestellt sind und längst investieren. „Gerade bei der ersten Immobilie haben die Leute schon deutlich mehr Respekt, weil es auf dem Papier so eine große Summe ist“, erklärt Etem Kalyon.
„Spätestens nach der ersten Immobilie ist dieser Respekt nicht mehr so groß“, sagt Etem Kalyon. Seine Erfahrung zeigt: Häufig fehlt nicht die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, sondern die Sicherheit, den ersten Schritt richtig zu gehen. Mit Kalyon Immobilien richtet er sich deshalb an gut verdienende Angestellte, Führungskräfte und Unternehmer, die bereits investieren und nun auch Immobilien in Betracht ziehen. Dabei geht es für ihn nicht darum, möglichst schnell irgendein Objekt zu verkaufen. Vielmehr soll der Anleger verstehen, was er kauft und ob Kauf und Finanzierung zu seiner Situation passen.
Unsaniert kaufen, gezielt entwickeln: Was das Modell besonders macht
Kalyon Immobilien setzt bewusst bei Objekten an, die noch saniert werden müssen. Das Unternehmen kauft sanierungsbedürftige Wohnungen ein und stellt sie Kapitalanlegern bereits im unsanierten Zustand vor. Dabei geht es nicht darum, dem Käufer einfach eine Baustelle zu überlassen. Für das Objekt steht bereits fest, wie es aufbereitet werden soll und die anschließende Sanierung wird über feste Partner-Handwerksfirmen umgesetzt. „Der Anleger kauft bei uns nicht einfach irgendeine unsanierte Wohnung und muss danach selbst schauen, wie er damit weiterkommt. Das Konzept für die Sanierung steht und wir begleiten auch die Umsetzung“, erklärt Etem Kalyon.
Für Anleger liegt darin ein wesentlicher Unterschied zum eigenständigen Kauf einer sanierungsbedürftigen Wohnung. Sie müssen nicht selbst passende Handwerker suchen und die einzelnen Arbeiten koordinieren, sondern werden auch bei der Umsetzung begleitet. Nach der Aufbereitung soll das Objekt vermietet werden und damit als Kapitalanlage dienen. Gleichzeitig ist der unsanierte Erwerb für das Modell noch aus einem weiteren Grund relevant: Der Zeitpunkt der Sanierung kann auch für die steuerliche Behandlung der entstehenden Kosten eine Rolle spielen.
Erst kaufen, dann sanieren: Warum die Reihenfolge steuerlich relevant sein kann
Steuerlich relevant wird das Modell vor allem durch die Reihenfolge: Die Wohnung wird zunächst im unsanierten Zustand gekauft, erst danach beginnt die Sanierung. Für Etem Kalyon ist das gerade bei gut verdienenden Anlegern ein wichtiger Punkt. „Es kann einen großen Unterschied machen, wann die Sanierung stattfindet und wie die entstehenden Kosten steuerlich behandelt werden“, erklärt er. Denn Sanierungskosten können bei vermieteten Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich berücksichtigt werden.
Wie stark sich das im konkreten Fall auswirkt, hängt vom jeweiligen Objekt und von der persönlichen steuerlichen Situation des Käufers ab. Deshalb arbeitet Kalyon Immobilien mit einem Steuerberater zusammen, der die individuelle Einordnung übernimmt und bei Bedarf auch eine mögliche Lohnsteuerermäßigung prüft. Kauf, Sanierung und steuerliche Behandlung müssen deshalb im Einzelfall zusammenpassen.
Von der Finanzierung bis zur Vermietung: Wie Kalyon Immobilien den Prozess begleitet
Ist die Entscheidung für ein Objekt gefallen, beginnt der Teil, der für viele Anleger in der Praxis schnell aufwendig wird. Finanzierung, Notartermin, Sanierung und spätere Vermietung müssen koordiniert werden. Genau hier versucht Kalyon Immobilien, möglichst viele Aufgaben zu bündeln. „Der Kunde soll nicht an fünf verschiedenen Stellen selbst hinterherlaufen müssen. Wir versuchen, ihn durch den gesamten Prozess zu begleiten“, erklärt Etem Kalyon.
Zu Beginn stellt der Anleger vor allem seine Bonitätsunterlagen bereit und trifft die Kaufentscheidung. Kalyon Immobilien begleitet anschließend die Finanzierung, den Ankauf und den Notartermin. Nach dem Erwerb wird die geplante Sanierung umgesetzt, bei steuerlichen Fragen kann der Steuerberater hinzugezogen werden, mit dem Kalyon Immobilien zusammenarbeitet. Nach Abschluss der Arbeiten übernimmt das Unternehmen zudem die Erstvermietung. Der Anleger muss damit nicht jeden einzelnen Schritt selbst organisieren und koordinieren.
Eine wichtige Rolle spielt für Etem Kalyon dabei auch die regionale Nähe. Kalyon Immobilien konzentriert sich bewusst auf das eigene Marktumfeld rund um Frankfurt und damit auf eine Region, die das Unternehmen aus der Praxis kennt. Etem Kalyon arbeitet nicht mit beliebigen Objekten in weit entfernten Märkten, sondern dort, wo er selbst erreichbar ist und den Markt kennt. Das gilt auch dann, wenn der Anleger selbst beispielsweise aus Berlin, Bayern oder einer anderen Region kommt.
Steuerersparnis allein reicht nicht: Was bei der Entscheidung ebenfalls stimmen muss
So relevant mögliche steuerliche Effekte für gut verdienende Anleger sein können, sollten sie nie der einzige Grund für den Kauf einer Immobilie sein. Am Ende muss das Objekt auch unabhängig davon überzeugen. Finanzierung, Kaufpreis, Zustand und spätere Vermietbarkeit gehören deshalb genauso in die Prüfung wie die steuerliche Seite. „Eine Immobilie wird nicht automatisch gut, nur weil sie steuerlich interessant ist. Kaufpreis, Finanzierung und Vermietbarkeit müssen genauso passen“, sagt Etem Kalyon.
Gerade bei sanierungsbedürftigen Wohnungen darf der mögliche Steuervorteil den Blick auf das Objekt selbst nicht verstellen. Die Finanzierung muss zum Käufer passen und die Wohnung sollte sich nach der Sanierung vernünftig vermieten lassen. Für Etem Kalyon zählt deshalb nicht ein einzelner Vorteil, sondern ob das Investment insgesamt zum jeweiligen Anleger passt.
Sie möchten prüfen, ob eine sanierungsbedürftige Immobilie zu Ihrer Situation passt und welche Rolle Finanzierung, Sanierung und mögliche steuerliche Effekte dabei spielen? Dann sprechen Sie jetzt mit Etem Kalyon von der Kalyon Immobilien GmbH (http://www.kalyonimmobilien.de) und erfahren Sie, wie der Weg von der Auswahl des Objekts bis zur Vermietung konkret aussehen kann.
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