Steigende Zinsen, sinkende Nachfrage, schrumpfende Bevölkerung – in manchen Regionen Deutschlands ist der Immobilienboom längst Geschichte. Während Metropolen weiter hohe Preise erzielen, warnen Experten vor riskanten Investments in ländlichen Gebieten mit schlechter Infrastruktur, negativen demografischen Trends oder hoher Leerstandsquote.
„Wer jetzt kauft, sollte nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter schauen, sondern auf die Zukunftsfähigkeit des Standorts – sonst wird aus dem vermeintlichen Betongold schnell eine finanzielle Belastung“, sagt Stephan Hilmar Gerlach. Dieser Beitrag zeigt, wie sich Risikoregionen erkennen lassen und worauf clevere Anleger 2025 achten sollten.
Ein Markt am Kipppunkt
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neuordnung. Während Metropolen und stabile B-Städte weiterhin hohe Preise erzielen, geraten viele periphere Räume unter Druck. Das dauerhaft erhöhte Zinsniveau verteuert Anschlussfinanzierungen und zwingt Investoren, ihre Kalkulationen enger zu fassen. Gleichzeitig polarisiert die Nachfrage: Zuzugsstarke Zentren bleiben gefragt, ländliche Regionen ohne wirtschaftliche und demografische Anker verlieren an Attraktivität.
Hinzu kommt der wachsende Sanierungsdruck. In schwachen Lagen sind Investitionen in Energieeffizienz und Instandhaltung kaum über Mieten refinanzierbar. So werden Immobilien, die vermeintlich günstig erscheinen, schnell zu einer finanziellen Last. Zudem fehlen in vielen Mikrolagen Käufer, sodass der Transaktionsmarkt spürbar ausdünnt und das Risiko beim späteren Verkauf steigt. „Günstig ist nicht gleich günstig – oft sind niedrige Preise eine Entschädigung für reales Standortrisiko“, warnt Stephan Hilmar Gerlach.
Wo Vorsicht geboten ist
Besonders riskant sind Regionen mit anhaltender Abwanderung und alternder Bevölkerung. Auch Standorte, die stark von einem einzelnen Großarbeitgeber oder einer Branche abhängig sind, zeigen Schwächen, sobald sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändern. Verschärft wird die Lage dort, wo die Anbindung schlecht ist: lange Pendelzeiten, seltene Bahnverbindungen oder ein mangelhafter ÖPNV schwächen die Nachfrage zusätzlich.
Hohe Leerstandsquoten, stagnierende Mieten und langwierige Wiedervermietungen sind weitere Indikatoren für strukturelle Probleme. Gleichzeitig leiden viele Kommunen unter finanziellen Engpässen, was Investitionen in Infrastruktur verhindert und höhere Hebesätze wahrscheinlich macht. Ein niedriger Kaufpreis schützt in solchen Regionen nicht vor Wertverlust – im Gegenteil: Er signalisiert oft ein strukturelles Risiko.
Standortcheck statt Bauchgefühl
Wer 2025 investiert, sollte systematisch prüfen. Demografische Entwicklung, Arbeitsmarktdaten und Miettrends geben erste Hinweise auf die Zukunftsfähigkeit eines Standorts. Auch die Erreichbarkeit, die Qualität von Schulen, Kitas, medizinischer Versorgung und die digitale Infrastruktur spielen eine zentrale Rolle. Hochschulen und Forschungseinrichtungen können dabei als stabile Nachfrageanker wirken, während ein hohes Überangebot oder ein Sanierungsstau deutliche Warnzeichen sind.
Als Faustregel empfiehlt es sich, nur dann Kapital zu binden, wenn eine klare Mehrheit der entscheidenden Faktoren positiv ausfällt. Mindestens sieben von zehn zentralen Indikatoren sollten grünes Licht geben, sonst ist Vorsicht geboten oder ein deutlicher Risikoabschlag nötig.
Praxisbeispiele
Wie sich die Unterschiede auswirken, zeigen zwei Szenarien. Ein Kauf in einer ländlichen Gemeinde mit schrumpfender Bevölkerung wirkt zunächst attraktiv, doch steigende Anschlusszinsen, stagnierende Mieten und wachsende Instandhaltungskosten kippen den Cashflow. Leerstände häufen sich, ein späterer Verkauf wird problematisch.
Anders verhält es sich in einer Universitätsstadt mit stabiler Nachfrage, guter Anbindung und einem vielfältigen Arbeitsmarkt. Hier bleiben Leerstände niedrig, die Mieten steigen moderat, und trotz höherer Finanzierungskosten bleibt die Werthaltigkeit gesichert.
Fazit
Die Zinswende hat Gewinner- und Verliererregionen deutlicher voneinander getrennt als zuvor. Für Investoren bedeutet das: Nur sorgfältige Analysen schützen vor Fehlentscheidungen. Daten und Zukunftsfähigkeit zählen mehr als ein vermeintlich günstiger Quadratmeterpreis. „Wer jetzt kauft, sollte nicht nur auf den Preis pro Quadratmeter schauen, sondern auf die Zukunftsfähigkeit des Standorts – sonst wird aus dem vermeintlichen Betongold schnell eine finanzielle Belastung“, fasst Stephan Hilmar Gerlach zusammen.
Über Stephan Gerlach:
Stephan Gerlach ist Gründer der Gerlach Immobiliengruppe und Experte für den Kauf, die Renovierung und den Verkauf von Immobilien. Sein Ziel ist es, möglichst vielen Menschen renditestarke und sichere Immobilien zur Vermögensbildung und Altersvorsorge zu ermöglichen. Sein Team bietet dafür ein Komplettpaket und übernimmt den gesamten Prozess – für mehr Rendite bei weniger Risiko und ohne Aufwand für die Kunden. Mehr Informationen unter: https://gerlachgroup.de
Pressekontakt:
Gerlach Verwaltungs- und Beteiligungsges.mbH
Vertreten durch: Stephan Hilmar Gerlach
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