Frankfurt am Main, 18. September 2012 – Darf ein geschlossener Immobilien-fonds, der eine Laufzeit von mehr als 20 Jahren hat, zu über 50 Prozent kreditfinan-ziert wurde und auch noch langfristig von einem einzigen Ankermieter abhängig ist, unkommentiert als „solides Investment“ für „sicherheitsorientierte Anleger“ vermark-tet werden? Angesichts der Tatsache, dass hier gleich mehrere Risiken zusammen-kommen, kann die Antwort nur lauten: „sicher nicht!“ Doch die Commerzbank hat den Immobilienfonds „DCSF Immobilien Verwaltungsgesellschaft Nr. 1 mbH & Co. Objekt Central Park KG“ trotzdem exakt so vertrieben. Nun steht der Fonds vor der Insolvenz. Anlegern droht der Totalverlust.
Ganz hoffnungslos ist die Lage nicht. Die Rechtsanwalts-AG Nieding + Barth sieht mehrere Ansatzpunkte für eine Haftung der Bank wegen fehlerhafter Beratung. So wurden im zugrundeliegenden Verkaufsprospekt die Mieterträge der Fondsimmobi-lie kaufmännisch unvertretbar berechnet. „Es entspricht allgemeiner Erfahrung, dass Gewerbemieterträge hohen Schwankungen unterliegen. Der Fonds legt in seiner Prognoserechnung aber über einen Zeitraum von 20 Jahren einen konstanten Miet-ertrag zugrunde – das geht vollkommen an der Realität vorbei“, so Andreas M. Lang, Vorstand und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei der Frankfurter Nieding + Barth Rechtsanwalts-AG. Weist die Bank auf solche Unstimmigkeiten im Prospekt nicht hin, können Ansprüche auf Rückabwicklung des Investments geltend gemacht werden.
Die Commerzbank war eine von mehreren Banken, die das Beteiligungsangebot im Jahr 2003 vertrieben hatte. Nachdem der Hauptmieter der Fondsimmobilie von ei-nem Sonderkündigungsrecht nach zwölf Jahren Gebrauch gemacht hat, befindet sich der Fonds derzeit mit einem Bankenkonsortium in Gesprächen über eine An-schlussfinanzierung. „Die hohe Fremdkapitalquote von rund 60 Prozent zwingt den Fonds in die Knie, da der offenen Darlehensschuld eine zu niedrig bewertete Fondsimmobilie als Gegenwert gegenübersteht“, so Philipp Neumann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht bei Nieding + Barth.
Als im Dezember 2011 die Zinsbindungsfrist für die fremdfinanzierenden Banken endete, wurde der Beleihungswert der Fondsimmobilie neu ermittelt. Ergebnis: Einer Darlehensrestschuld von knapp 92 Millionen Euro stand nunmehr ein Beleihungs-wert von nur noch 90 Millionen Euro gegenüber. „Somit ist das von Anlegern aufge-brachte Investitionsvolumen von rund 70 Millionen Euro im Ergebnis bereits voll-kommen aufgezehrt“, so Neumann. Sollte die Anschlussfinanzierung in Anbetracht des Wertverfalls der Fondsimmobilie scheitern, droht den Anlegern sogar der Total-verlust der Kommanditeinlage zum Ende des Jahres.
Für die Commerzbank hat sich die Vermittlung des Fonds in jedem Fall gelohnt. Bis zu 6,6 Prozent des vermittelten Eigenkapitals hat die Bank als Vertriebsprovision kassiert. „Auch hierauf hätte im Beratungsgespräch der Anleger hingewiesen wer-den müssen“, so Lang. Nieding + Barth vertritt eine große Zahl von Mandaten mit einem Forderungsvolumen im hohen einstelligen Millionenbereich gegen die Com-merzbank. Weitere Anteilseigner können sich melden.