– Fachleute des HWWI berechnen, wie sich Kaufpreise bis 2035 entwickeln
– Preiszuwächse in 13 Bundesländern, vor allem in Großstädten und ihrem Umland
– Rückgang in ländlichen Gebieten in Ost- und Mitteldeutschland
Die Immobilienpreise in Deutschland haben 2025 leicht angezogen. Dieser Trend wird sich langfristig noch verstärken: Bis 2035 sollen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte inflationsbereinigt (real) um 0,41 Prozent pro Jahr steigen. Besonders stark fällt dieser Preisanstieg voraussichtlich in einigen Groß- und Mittelstädten, in den Umlandregionen der sieben größten Metropolen („Big 7“), in Teilen Süddeutschlands und in einigen Ferienregionen aus. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2026“. Die Untersuchung führten die Expert*innen des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch. Ihre Berechnungen zeigen, wie sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand bis 2035 entwickeln könnten.
Geringe reale Preiszuwächse prognostiziert das HWWI unter anderem für mehrere Regionen in Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz, aber auch für einige Gebiete in Niedersachsen sowie im Nordosten Bayerns. Preisrückgänge sind dagegen in stark ländlich geprägten Regionen in Ost- und Mitteldeutschland sowie in einigen grenznahen Gebieten zu erwarten.
„Auf dem Wohnungsmarkt zeigt sich immer deutlicher, dass die sozio-ökonomische Lage, definiert als wirtschaftliche Stärke und demografische Entwicklung, über die künftige Wertentwicklung entscheidet. Vor allem dort, wo Menschen zuziehen, Arbeitsplätze entstehen und Wohnraum knapp bleibt, haben Bestandswohnungen gute Aussichten auf weitere Wertzuwächse. In strukturschwachen und stark ländlichen Regionen dürfte die Preisentwicklung dagegen deutlich verhaltener ausfallen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland.
Höchste Kaufpreisanstiege in Schleswig-Holstein, Berlin und Bayern erwartet
Für dreizehn Bundesländer prognostizieren die HWWI-Expert*innen im Durchschnitt über alle Regionen bis 2035 steigende reale Kaufpreise für Eigentumswohnungen. Die Ausnahme stellen Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen mit sinkenden Kaufpreisen außerhalb der meisten Groß- und Mittelstädte dar. Diese Entwicklung wird vor allem durch die erwarteten starken Bevölkerungsrückgänge in den ländlichen Regionen getrieben.
Den größten Anstieg der realen Kaufpreise wird unter den Bundesländern voraussichtlich Schleswig-Holstein erreichen. Dort rechnet das HWWI bis 2035 über alle Regionen mit einem jährlichen Preisanstieg von 0,8 Prozent. Dem nördlichsten Bundesland folgen Berlin und Bayern mit knapp über 0,6 Prozent sowie Baden-Württemberg, Brandenburg und Hessen mit knapp unter 0,6 Prozent. Für drei Bundesländer geht die Prognose dagegen von durchschnittlich sinkenden Kaufpreisen in den kommenden zehn Jahren aus. In Sachsen-Anhalt fallen die Preise laut Prognose im Durchschnitt über die vierzehn Landkreise und kreisfreien Städte real um 0,5 Prozent pro Jahr. Auch in Thüringen (-0,2 Prozent) und Sachsen (-0,1 Prozent) müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt mit sinkenden realen Kaufpreisen rechnen.
„Entgegen dem Trend erwarteter Preissenkungen dürften sich einige Groß- und Mittelstädte in diesen drei Bundesländer anders entwickeln. Ein Beispiel dafür ist Leipzig in Sachsen. Die Stadt führt die Liste der Regionen mit dem größten Kaufpreisanstieg an. Aber auch Dresden, Erfurt und Potsdam gehören zu diesen Ausnahmen“, sagt Beermann. „Kaufpreise für Wohnungen steigen langfristig vor allem dort, wo die Prognosen auf ein Wachstum und eine Verjüngung der Bevölkerung sowie höhere verfügbare Einkommen hinweisen. Ein besonders hoher prozentualer Anstieg entsteht oft dann, wenn im Vergleich zu anderen Großstädten die Quadratmeterpreise derzeit noch moderat sind.“
Diese Annahmen treffen auf Leipzig zu. Die Bevölkerung soll in der sächsischen Großstadt laut Prognose bis 2035 um 5,6 Prozent wachsen. Auch die Anzahl der Personen im erwerbstätigen Alter nimmt jedes Jahr voraussichtlich um 0,5 Prozent zu und die verfügbaren Einkommen sollen sogar um drei Prozent pro Jahr steigen. Dabei liegt der Kaufpreis für Eigentumswohnungen im Bestand mit durchschnittlich 3.205 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025 noch unter vielen anderen Großstädten in Deutschland. Das prognostizierte jährliche Preiswachstum beträgt in Leipzig im Durchschnitt 1,9 Prozent bis 2035 und ist damit der höchste erwartete Anstieg aller 400 bundesweit untersuchten Landkreise und kreisfreien Städte.
Die zehn Regionen mit den voraussichtlich höchsten Preisentwicklungen bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in Prozent in deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten
Rang/Stadt/Kreis/Bundesland/Preistrend in %/Preis pro Qm 2025**
1. Leipzig, Stadt/Sachsen/1,90/ 3.205
2. Barnim, Landkreis/Brandenburg/1,49/ 3.048
3. Teltow-Fläming, Landkreis/Brandenburg/1,40/ 3.216
4. Dahme-Spreewald, Landkreis/Brandenburg/1,38/ 3.444
5. Berchtesgadener Land, Landkreis/Bayern/1,32/ 4.339
6. Oberhavel, Landkreis/Brandenburg/1,31/ 3.527
7. Potsdam-Mittelmark, Landkreis/Brandenburg/1,27/ 3.833
8. Segeberg, Landkreis/Schleswig-Holstein/1,26/ 3.240
9. Wetteraukreis, Landkreis/Hessen/1,24/ 3.655
10. Ostallgäu, Landkreis/Bayern/1,22/ 4.191
* Ohne Ferienimmobilien
** Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: BBSR (2024); Statistische Ämter des Bundes und der Länder (2026); VALUE Marktdatenbank (2026); Berechnungen HWWI
Innerhalb der Top-10-Regionen mit dem höchsten prognostizierten Preisanstieg bis 2035 befinden sich gleich fünf Landkreise in Brandenburg. Der Landkreis Barnim folgt – allerdings mit deutlichem Abstand – direkt hinter Spitzenreiter Leipzig (Sachsen). Im Kreis Barnim rechnet das HWWI mit einem durchschnittlichen Preiszuwachs von rund 1,5 Prozent pro Jahr bis 2035. Auch in den Landkreisen Teltow-Fläming (Rang 3), Dahme-Spreewald (4), Oberhavel (6) und Potsdam-Mittelmark (7) in Brandenburg werden die Preise für Eigentumswohnungen voraussichtlich überdurchschnittlich ansteigen. Die Top-10-Liste komplettieren zwei Landkreise in Bayern und jeweils einer in Schleswig-Holstein und Hessen.
Alle Großstädte mit stabilen oder steigenden Quadratmeterpreisen
Das Bundesland Brandenburg ist auch in der Top-10-Liste der Großstädte mit Potsdam auf Rang sieben prominent vertreten. Die Stadt in direkter Nähe zu Berlin hat einen erwarteten jährlichen Zuwachs von 0,9 Prozent, weist jedoch bereits einen sehr hohe Quadratmeterpreise von 5.897 Euro auf.
Den geringsten Kaufpreis in den Top 10 hatte die rheinland-pfälzische Stadt Ludwigshafen am Rhein, die mit einem berechneten Anstieg von 1,2 Prozent an zweiter Stelle bei der erwarteten Kaufpreissteigerung steht. Dort haben die Eigentumswohnungen 2025 im Durchschnitt 2.859 Euro pro Quadratmeter gekostet.
Obwohl die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Schnitt über alle Regionen in Sachsen abnehmen, befinden sich in diesem ostdeutschen Bundesland mit Leipzig und Dresden gleich zwei Städte, die sich gegen den Schnitt positiv entwickeln. Sie beide befinden sich sogar unter den zehn Großstädten mit dem größten prognostizierten Preiszuwachs bis 2035. Das zeigt: Mit Ausnahme der ländlichen Gebiete werden auch in Sachsen die Immobilienpreise in den kommenden zehn Jahren zunehmen. Neben Leipzig trifft dies auch auf Dresden zu. Für die sächsische Metropole prognostizieren die Expert*innen einen Preisanstieg um 1,1 Prozent pro Jahr, das bedeutet den Platz drei unter den Großstädten.
Top 10 Großstädte mit der voraussichtlich höchsten Preisentwicklung bis 2035
Reales durchschnittliches Preiswachstum* pro Jahr in Prozent in deutschen kreisfreien Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohner*innen
Rang/Stadt/Bundesland/Preistrend in %/Preis pro Qm 2025**
1. Leipzig/Sachsen/1,90/3.205
2. Ludwigshafen am Rhein, /Rheinland-Pfalz/1,21/2.859
3. Dresden/Sachsen/1,13/3.205
4. Bonn/Nordrhein-Westfalen/0,91/4.114
5. Erlangen/Bayern/0,89/4.472
6. Oldenburg/Niedersachsen/0,88/3.321
7. Potsdam/Brandenburg/0,88/5.897
8. Fürth/Bayern/0,86/3.716
9. Ulm/Baden-Württemberg/0,83/4.228
10. Darmstadt /Hessen/0,81/4.245
Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Für alle deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostiziert das HWWI mindestens gleichbleibende, zumeist steigende Preise bis zum Jahr 2035. In keiner Großstadt ist in den kommenden zehn Jahren voraussichtlich mit einem Kaufpreisverlust zu rechnen, im Durchschnitt werden die Preise für Eigentumswohnungen über alle Großstädte außer den „Big 7“ um rund 0,6 Prozent pro Jahr steigen. Für die Mittelstädte und die sieben größten Städte erwarten die Expert*innen einen Anstieg um 0,5 Prozent pro Jahr. In den Landkreisen berechnen sie über alle Regionen im Durchschnitt ein etwas geringeres jährliches Wachstum von 0,4 Prozent.
„Bei den prognostizierten Preisen handelt es sich um Durchschnittswerte für ganze Regionen. Wie sich die Preise tatsächlich entwickeln, hängt im Einzelfall stark von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Nachfrage vor Ort ab. Deshalb gibt es auch in Bundesländern mit insgesamt verhaltener Entwicklung einzelne Städte und Regionen mit steigenden Preisen“, sagt Beermann. „Wer Wohneigentum für die eigene Nutzung sucht, kann auch in Märkten mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen interessante Angebote finden. Eine schuldenfreie Immobilie bleibt langfristig ein wichtiger Baustein der privaten Altersvorsorge.“
Kaufpreisprognose mit dem HWWI-Wohnungsmarktmodell
Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu Wohnausgaben und Wohnungsangeboten modelliert. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose bis 2035. Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Preisprognose wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß, Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten untersucht.
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