Der Initiator mit institutionellem Hintergrund verfügt über langjährige Markterfahrung. Das Mietniveau am Objektstandort ist von geringer Volatilität geprägt. Die Einnahmesituation ist durch einen langfristigen Mietvertrag mit der Sparkasse KölnBonn weitgehend abgesichert. Die Fremdfinanzierung ist ebenfalls langfristig fixiert. Die vom Initiator zugrunde gelegte Inflationsrate von 2,0 Prozent jährlich wird von Scope als zu hoch beurteilt. Es besteht ein Single-Tenant-Risiko. Das Risiko wird verstärkt durch den Umstand, dass während der kalkulierten Fondsprognose ein Anschluss- beziehungsweise Neuvermietungsrisiko besteht. Die Ist-Vertragsmiete liegt oberhalb der Bandbreite der Marktmieten am Objektstandort. Risikomindernd wirken sich an dieser Stelle die vom Initiator in der Prognose kalkulatorisch berücksichtigte geringere Miete und die vergleichsweise hohen Neuvermietungskosten nach Ablauf der festen Laufzeit des Mietvertrages aus. Die Immobilie wurde zum 13,5-fachen angekauft. Dieser Wert wurde gutachterlich bestätigt. Der Initiator plant einen Verkauf Ende des Jahres 2027 in etwa zum gleichen Faktor. Die Immobilie ist dann etwa 23 Jahre alt. Die Höhe des Veräußerungserlöses hängt im Wesentlichen von der Vermietungssituation, der Marktlage und dem Zustand der Immobilie im Jahr 2027 ab.
Die Scope-Analysten stufen die Investmentqualität des Fonds als gut ein, was einem Investment-Rating von A- entspricht.
Im Rahmen der Sensitivitätsanalyse wurde eine Renditeerwartung (n. St.) von 4,09 Prozent (Mid-Case) und eine Volatilität von 1,33 Prozent ermittelt.
Im separaten Management-Rating vom Juni 2011 zeigt das Management der WealthCap aus Sicht der Scope-Analysten in seiner Gesamtheit (AA) und im Segment Immobilien (AA+) eine sehr hohe Qualität.
Für die Vorstellung der Analyse und um Fragen zum Fonds zu beantworten findet für Vertriebspartner und Produktentscheider am 22.05.12 ein Analyst Conference Call statt. Anmelden können Sie sich unter www.anmelden.org/scope_analysis .